Perkembangan Properti Indonesia 2025 dan Proyeksi Menuju 2026: Era Pemulihan yang Dinanti

Sektor properti Indonesia diprediksi memasuki fase pemulihan moderat pada tahun 2026, dengan pertumbuhan diperkirakan mencapai 5-10%. Momentum ini didorong oleh kombinasi langka antara perpanjangan insentif PPN DTP 100% hingga 2027, tren penurunan suku bunga, dan peluncuran KUR Perumahan. Bagi pelaku industri dan konsumen, 2026 menjadi titik strategis untuk menangkap peluang di tengah transformasi pasar yang sedang berlangsung.

Kilas Balik: Dinamika Pasar Properti 2025

Tahun 2025 menjadi periode konsolidasi bagi industri properti nasional. Meskipun menghadapi berbagai tantangan, sektor ini menunjukkan ketahanan yang patut diapresiasi.

Pertumbuhan Harga yang Melambat

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal III 2025 tumbuh sebesar 0,84% year-on-year, sedikit lebih rendah dibanding pertumbuhan kuartal II 2025 yang mencapai 0,90%. Perlambatan ini disebabkan oleh kenaikan harga rumah kecil dan menengah yang melambat, masing-masing hanya tumbuh 0,71% dan 1,18%.

Badan Pusat Statistik mencatat Lapangan Usaha Real Estat tumbuh sebesar 3,71% year-on-year pada triwulan kedua 2025, didorong oleh peningkatan KPR/KPA dan kredit pemilikan ruko/rukan. Meski demikian, penjualan properti residensial masih terkontraksi sebesar 1,29% secara tahunan.

Dominasi Rumah Tapak

Permintaan terhadap rumah tapak tetap mendominasi, terutama di kota-kota penyangga Jakarta. Indonesia Property Watch mencatat bahwa preferensi ini didasari oleh rasa kepemilikan yang kuat, fleksibilitas renovasi, privasi tinggi, serta harga yang lebih kompetitif dibanding apartemen. Pasar rumah tapak di segmen harga Rp500 juta hingga Rp1,5 miliar masih mencatat pertumbuhan positif.

Sebaliknya, pasar apartemen Jakarta menghadapi tantangan serius. Data REI DKI menunjukkan lebih dari 5.000 unit apartemen tidak terserap pasar hingga pertengahan 2025. Penjualan apartemen anjlok hampir 50% dari 2023 ke 2024, dan kondisi semakin terpuruk pada semester I 2025.

Harga Tanah Terus Merangkak Naik

Rata-rata harga tanah di Jabodetabek mencapai Rp12.619.854 per meter persegi pada semester I 2025, naik 0,63% dari tahun sebelumnya. Jakarta memimpin dengan harga tertinggi sekitar Rp16 juta per meter persegi, diikuti Tangerang (Rp14,8 juta), Bekasi (Rp10,9 juta), dan Bogor-Depok (Rp8,9 juta).

Faktor Pendorong: Kebijakan Pemerintah yang Pro-Properti

Pemerintah menunjukkan komitmen kuat mendukung sektor properti melalui berbagai stimulus strategis yang menjadi fondasi pertumbuhan di 2026.

Perpanjangan PPN DTP hingga 2027

Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa resmi memperpanjang fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% untuk pembelian properti hingga 31 Desember 2027. Insentif ini berlaku untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, dengan pembebasan PPN untuk nilai sampai Rp2 miliar pertama. Diperkirakan sekitar 40.000 unit rumah per tahun dapat menikmati fasilitas ini.

Perpanjangan insentif memberikan kepastian usaha bagi pengembang sehingga mereka dapat merencanakan pembangunan lebih banyak dan lebih cepat. Kebijakan ini juga menjaga daya beli masyarakat kelas menengah yang masih menghadapi tekanan ekonomi.

Program 3 Juta Rumah

Program unggulan Presiden Prabowo Subianto ini menargetkan pembangunan dan renovasi 3 juta unit rumah per tahun, terdiri dari 2 juta unit renovasi rumah tidak layak huni di pedesaan dan 1 juta unit rumah baru di perkotaan. Program ini tidak hanya menyasar aspek fisik, tetapi memiliki dimensi strategis dalam menggerakkan ekonomi nasional.

Kementerian PKP menargetkan kuota FLPP tahun 2025 mencapai 350.000 unit, meningkat dari target awal 220.000 unit. Suku bunga KPR FLPP untuk rumah subsidi tetap dijaga di level 5%.

Tren Penurunan Suku Bunga

Bank Indonesia menurunkan BI-Rate menjadi 4,75% pada September 2025, memberikan sinyal positif bagi sektor properti. Pasar memproyeksikan BI akan menurunkan bunga 50-75 basis poin sampai 2026. CBRE memproyeksikan suku bunga KPR turun ke kisaran 4,5-5,5% pada 2026.

Proyeksi 2026: Tahun Pemulihan Moderat

Berbagai analis dan pelaku industri sepakat bahwa 2026 akan menjadi momentum kebangkitan properti nasional.

Pertumbuhan yang Optimis

Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus, memproyeksikan sektor properti bisa tumbuh antara 5-10% pada 2026, seiring insentif fiskal dan dorongan investasi pemerintah. BRI Danareksa Sekuritas memperkirakan marketing sales emiten properti tumbuh sekitar 4% pada 2026-2027, meningkat dari penurunan 3% sepanjang 2025.

Investasi properti pada sektor residensial dan komersial diprediksi tumbuh 15-18% year-on-year, dengan kontribusi terhadap PDB meningkat dari 10% pada 2024 menjadi 11,5% pada 2025. KPR diperkirakan tumbuh sebesar 20% year-on-year.

Harga Rumah Terus Naik

Harga properti residensial diprediksi terus mengalami kenaikan pada 2026. CEO Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, memproyeksikan harga jual rata-rata per unit akan bergerak di kisaran Rp2,5-2,6 miliar. Kenaikan ini mencerminkan mahalnya biaya lahan dan ongkos konstruksi yang terus merangkak naik.

Strategi pengembang untuk menjaga harga tetap terjangkau adalah dengan mengurangi luasan bangunan. “Meskipun harga yang dikeluarkan relatif sama, ukuran rumah yang ditawarkan cenderung mengecil,” ungkap Hendra.

Pasokan dan Permintaan Seimbang

Keseimbangan pasar diperkirakan tetap terjaga dengan peningkatan pasokan kumulatif mencapai 10.000-11.000 unit, diimbangi oleh permintaan kumulatif yang juga meningkat menjadi 11.000-12.000 unit.

Wilayah dan Sektor Prospektif 2026

Tidak semua wilayah dan sektor properti memiliki prospek yang sama. Berikut adalah analisis detail mengenai peluang terbaik di 2026.

Wilayah Paling Menjanjikan

Sektor Industri dan Logistik: Bintang Baru

Sektor industri dan logistik menjadi penopang utama pertumbuhan properti di tengah stabilisasi pasar residensial. Kawasan Jabodetabek mencatat lonjakan permintaan sewa gudang dan pabrik hingga 81.000 meter persegi pada kuartal III 2025.

Total pasokan gudang dan pabrik sewa di Jakarta dan sekitarnya mencapai ±2,54 juta m², dengan Bekasi menjadi penyumbang terbesar sekitar ±1,3 juta m². Leads Property memproyeksikan tahun 2026 akan diwarnai:

• Pasokan baru sekitar ±230.000 m²
• Tingkat hunian stabil di 90-92%
• Kenaikan harga sewa 1-2%

Permintaan ini didorong oleh pergeseran rantai pasok global, strategi China+1, serta peningkatan kebutuhan logistik dari sektor e-commerce.

Mixed-Use Development dan TOD

Kawasan pengembangan terintegrasi (mixed-use development) dan Transit Oriented Development (TOD) menjadi tren dominan. TOD menggabungkan area hunian, komersial, dan ruang publik dalam radius berjalan kaki dari simpul transportasi massal.

Proyek infrastruktur strategis seperti MRT Fase 2, LRT Jabodebek, dan Tol Layang Jabodetabek akan mendorong pertumbuhan kawasan TOD. Damai Putra Group dan MRT Jakarta telah menandatangani MoU untuk pengembangan hunian TOD di kawasan Medan Satria, Bekasi.

Kawasan Industri: 9 Kawasan Baru dalam Setahun

Sembilan kawasan industri baru terbentuk dalam rentang waktu satu tahun terakhir, memperkuat ekosistem manufaktur dalam negeri. Pertumbuhan kawasan industri berkontribusi terhadap peningkatan investasi sebesar Rp571,58 triliun (naik 9,26%) dan menciptakan sekitar 310.000 lapangan kerja baru.

Faktor pendorong kawasan industri 2026:

• Investasi sektor data center dan AI
• Industri makanan-minuman, otomotif, dan logistik
• Penyederhanaan perizinan
• Tren energi hijau dan renewable energy

Tren Properti yang Akan Mendominasi

Green Building dan Keberlanjutan

Konsep green building bukan lagi sekadar tren, melainkan kebutuhan strategis. Survey Knight Frank Indonesia 2025 menunjukkan lebih dari 60% generasi milenial memilih rumah berdasarkan faktor keberlanjutan. Properti hijau yang hemat energi dipandang lebih menguntungkan secara jangka panjang karena mengurangi biaya operasional.

Sektor bangunan menyumbang 40% emisi karbon global, sehingga efisiensi energi menjadi kunci pengurangan emisi. Bangunan bersertifikasi LEED dapat meningkatkan nilai properti hingga 20% dibandingkan bangunan konvensional.

PropTech dan Digitalisasi

Teknologi Property Technology (PropTech) berbasis AI mulai mengubah lanskap industri properti Indonesia. Sebanyak 53% pelaku properti berpendapat AI dapat memberikan dampak positif terhadap pertumbuhan properti.

Tren utama PropTech meliputi:

• Otomatisasi berbasis AI untuk manajemen properti
• Integrasi Internet of Things (IoT) untuk smart building
• Chatbot AI untuk layanan penyewa
• Analitik prediktif untuk optimalisasi sistem HVAC

Senior Housing dan Student Housing

Tren global menunjukkan pergeseran ke arah senior housing dan student housing. Seiring meningkatnya populasi lansia di Indonesia, permintaan akan rumah lansia yang nyaman, aman, dan menyenangkan diperkirakan meningkat.

Tantangan yang Perlu Diwaspadai

Backlog Perumahan yang Masif

Indonesia menghadapi krisis backlog perumahan yang signifikan. Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah mengungkapkan backlog perumahan telah mencapai 15 juta unit berdasarkan data DTSEN (sementara data Susenas menunjukkan 9,9 juta). Lebih dari 50 juta jiwa hidup tanpa rumah milik sendiri.

Dari 9,8 juta keluarga yang belum memiliki rumah sendiri, 6 juta keluarga tinggal di hunian yang tidak layak secara struktural maupun sanitasi. Sekitar 20,9 juta keluarga memiliki rumah tidak layak huni yang perlu diperbaiki.

Disparitas Daya Beli Generasi Muda

Kenaikan harga properti yang konsisten menciptakan disparitas semakin lebar antara daya beli masyarakat, khususnya first-time home buyer, dengan harga hunian yang ditawarkan. Generasi muda terpaksa bermigrasi ke wilayah outer ring Jakarta atau memilih hunian sewa.

Oversupply Apartemen

Pasar apartemen Jakarta masih menghadapi oversupply besar dengan ribuan unit tidak terserap. Konsumen cenderung mengambil sikap “wait and see” sambil menilai kondisi ekonomi sebelum memutuskan pembelian. Biaya pemeliharaan apartemen seperti service charge dan sinking fund juga menjadi pertimbangan yang semakin diperhatikan konsumen.

Strategi untuk Pembeli dan Investor

Momentum yang Tepat

Tahun 2026 menjadi momentum strategis untuk masuk ke pasar properti. Kombinasi insentif PPN DTP, suku bunga menurun, dan likuiditas perbankan meningkat jarang terjadi dalam satu waktu. Bagi investor, fase pemulihan ini menandai babak awal recovery stage di mana valuasi berada di titik rendah.

Rekomendasi Investasi

Untuk kebutuhan hunian jangka panjang:

• Prioritaskan rumah tapak di kawasan penyangga Jakarta yang terhubung infrastruktur
• Manfaatkan insentif PPN DTP sebelum berakhir 2027
• Pertimbangkan lokasi dekat stasiun TOD untuk nilai investasi jangka panjang

Untuk investasi:

• Sektor industri dan logistik menawarkan stabilitas tingkat hunian dan potensi kenaikan sewa
• Mixed-use development di kawasan berkembang seperti Gading Serpong, BSD City
• Properti komersial di kawasan pariwisata Bali dan Yogyakarta

Kesimpulan

Tahun 2026 diprediksi menjadi titik balik pemulihan properti nasional. Dengan dukungan kebijakan fiskal yang pro-rakyat, digitalisasi perizinan, serta kolaborasi antara pemerintah dan pelaku industri, Indonesia siap memasuki babak baru pemulihan ekonomi yang inklusif.

Sektor properti bukan sekadar bisnis atau aset investasi, melainkan instrumen keadilan sosial dan pemerataan kesejahteraan. Program 3 Juta Rumah, PPN DTP hingga 2027, serta digitalisasi OSS akan menjadi katalis utama pertumbuhan properti nasional.

Bagi pelaku usaha dan konsumen, sinyal pemulihan ini harus dibaca dengan cepat. Keputusan hari ini akan menentukan posisi dalam dua hingga tiga tahun ke depan. Pengembang yang adaptif terhadap digitalisasi dan keberlanjutan akan menjadi pemain dominan di lanskap properti masa depan.

Dipublikasikan: 1 Desember 2025