Pendahuluan: Paham HGB Tanpa Pusing
Hak Guna Bangunan (HGB) itu intinya “izin/hak” untuk membangun dan punya bangunan di atas tanah yang bukan milik kamu secara penuh. Ini sangat umum di perumahan developer, ruko, dan apartemen.
Kalau kamu paham HGB, kamu jadi lebih aman saat beli properti: tahu batas waktu, tahu kapan harus perpanjang, dan tahu opsi upgrade ke SHM kalau memungkinkan.
Hak Guna Bangunan (HGB): Apa Sih Itu?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Tanahnya bisa berstatus Tanah Negara, Hak Pengelolaan (HPL), atau Hak Milik pihak lain (dengan perjanjian tertentu).
Ingat rumus simpelnya
Kamu “punya bangunan” + “hak pakai tanah” untuk waktu tertentu.
Umum dipakai di
Perumahan developer, ruko, apartemen, kawasan komersial, dan industri.
Tip cepat: kalau kamu beli unit di kawasan developer besar, besar kemungkinan status awalnya HGB (atau HGB di atas HPL).
HGB vs Hak Milik: Bedanya Apa?
Hak Milik (SHM) itu hak paling kuat dan umumnya tanpa batas waktu. Sedangkan HGB ada masa berlaku sehingga kamu perlu perpanjang atau perbarui.
Hak Milik (SHM)
- • Kepemilikan paling kuat
- • Umumnya tanpa batas waktu
- • Sangat “tenang” untuk jangka panjang
Hak Guna Bangunan (HGB)
- • Ada batas waktu
- • Harus perpanjang/pembaruan
- • Lazim di proyek developer & komersial
Siapa yang Bisa Punya HGB?
Secara umum, HGB dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum Indonesia (perusahaan yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia). Karena sifatnya yang fleksibel untuk dunia bisnis, HGB sering dipakai untuk properti komersial.
Masa Berlaku HGB: Jangan Sampai Kedaluwarsa
HGB itu “ada tanggalnya”. Umumnya: 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun lagi. Total potensi sampai 80 tahun.
Infografik: “Timeline Hidup” HGB
Biar kebayang, ini alur durasi HGB yang sering dipakai sebagai patokan.
Tahap 1
30 Tahun
Pemberian HGB awal.
Tahap 2
+20 Tahun
Perpanjangan (ajukan sebelum jatuh tempo).
Tahap 3
+30 Tahun
Pembaruan (renewal) setelah perpanjangan.
Pro tip: mulai cek & rencanakan pengurusan jauh sebelum tanggal habis (biar aman dan nggak keburu mepet).
Kenapa Perpanjangan Tepat Waktu Itu Penting?
Karena kalau masa berlaku habis dan kamu telat urus, risikonya bisa bikin status jadi jauh lebih “capek”. Selain biaya dan waktu, kamu juga bisa terjebak proses yang lebih panjang karena statusnya bukan lagi perpanjangan biasa.
Prosedur Perpanjangan HGB: Gambaran Umum
Secara umum, pengurusan dilakukan di Kantor Pertanahan (BPN) setempat. Dokumen yang biasanya diminta meliputi: sertifikat HGB asli, identitas pemohon, bukti PBB terakhir, dan surat permohonan. Detail bisa berbeda tergantung kasus dan wilayah.
Checklist mini sebelum urus
Catat tanggal jatuh tempo di sertifikat
Pastikan PBB terbaru sudah dibayar
Cocokkan data fisik vs data sertifikat
Simpan scan dokumen (backup)
Untung Rugi Punya HGB
HGB bukan “jelek”. Banyak properti bagus pakai HGB. Yang penting: kamu paham konsekuensinya.
Kelebihan HGB
- • Harga sering lebih terjangkau daripada SHM di lokasi setara.
- • Banyak tersedia di lokasi premium (kawasan developer, CBD, komersial).
- • Dapat dijaminkan ke bank (umumnya).
- • Umum untuk apartemen/ruko sehingga market-nya besar.
Kekurangan HGB
- • Ada batas waktu, perlu perpanjang/pembaruan.
- • Nilai jual bisa terpengaruh jika sisa masa berlaku pendek.
- • Administrasi pengurusan butuh perhatian (jangan sampai lupa).
- • Jika HGB di atas HPL, ada relasi tambahan dengan pemegang HPL.
Bisa Nggak HGB Jadi Hak Milik (SHM)?
Bisa, prosesnya sering disebut peningkatan hak. Tujuannya: status lebih kuat, lebih “tenang” jangka panjang, dan biasanya lebih attractive untuk resale.
Catatan: syarat & proses bisa berbeda tergantung status tanah (Tanah Negara/HPL/dll) dan kebijakan setempat.
Syarat Umum Konversi (Gambaran)
- ✓
Pemegang HGB adalah WNI.
- ✓
Tanah & penggunaan sesuai peruntukan tata ruang.
- ✓
HGB masih berlaku (belum habis).
- ✓
Luas tanah memenuhi ketentuan yang berlaku (umum: tidak melebihi batas untuk perorangan).
- ✓
Dokumen lengkap (sertifikat, identitas, PBB, permohonan).
Langkah Konversi (Versi Praktis)
- Cek status HGB (masa berlaku & data sertifikat).
- Siapkan dokumen (sertifikat asli, KTP/KK, PBB, permohonan).
- Ajukan ke BPN sesuai lokasi objek.
- Verifikasi & jika perlu pemeriksaan lapangan.
- Pembayaran biaya resmi bila ada.
- Sertifikat SHM terbit jika permohonan disetujui.
Tabel Perbandingan Hak Atas Tanah di Indonesia
Biar kamu gampang ngebandingin, ini ringkasannya.
| Fitur Kunci | Hak Milik (SHM) | HGB | HGU | Hak Pakai |
|---|---|---|---|---|
| Definisi | Hak terkuat & terpenuh atas tanah | Hak membangun & menggunakan tanah bukan milik sendiri | Hak mengusahakan tanah (agraris) | Hak menggunakan tanah untuk keperluan tertentu |
| Jangka Waktu | Umumnya tanpa batas waktu | 30 thn + 20 thn + 30 thn (total sampai 80 thn) | Umumnya terbatas (lebih panjang dari HGB untuk agraris) | Terbatas (tergantung ketentuan) |
| Subjek Hak | WNI (badan hukum tertentu terbatas) | WNI & badan hukum Indonesia | WNI & badan hukum Indonesia | WNI, badan hukum, instansi (tergantung) |
| Bisa dijaminkan? | Ya | Ya | Ya | Umumnya ya (tergantung status & ketentuan) |
| Peruntukan | Hunian pribadi | Hunian, komersial, industri | Perkebunan/pertanian/peternakan | Hunian/komersial/sosial (tergantung) |
Catatan: tabel ini ringkasan pemahaman. Untuk keputusan transaksi, selalu cek status sertifikat & konsultasikan profesional (PPAT/Notaris).
FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Ditanyain
Apa itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan jangka waktu tertentu.
Berapa lama masa berlaku HGB?
Umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun lagi (total sampai 80 tahun).
Apa beda HGB dan SHM?
SHM adalah hak terkuat dan umumnya tanpa batas waktu. HGB punya batas waktu dan perlu perpanjangan/pembaruan.
Apa risiko kalau HGB tidak diperpanjang?
Risiko utamanya adalah hak berakhir dan status jadi lebih rumit untuk diurus. Karena itu, pantau tanggal jatuh tempo.
Bisakah HGB diubah jadi SHM?
Bisa, melalui peningkatan hak di BPN dengan syarat tertentu (misalnya pemegang hak WNI, penggunaan sesuai peruntukan, dan HGB masih aktif).
Mau Belajar Properti Syariah + Legalitas Tanah Tanpa Ribet?
Follow WhatsApp Channel Degriya Partner buat update edukasi muamalah, investasi properti syariah, dan panduan praktis yang gampang dipahami.
Follow WhatsApp Channel